Najczęściej mamy do czynienia z rozwodami, ale zdarzają się i takie sytuacje, gdy rodzice lub jedno z nich chętnie zdecydują się na takie rozwiązanie by pomóc dzieciom w usamodzielnieniu się. Okazuje się jednak, że nie zawsze wystarczą dobre chęci, czasami potrzebne są po prostu pieniądze, a czasami wystarczy gotowość oderwania od znanego i oswojonego miejsca… Zamiana mieszkania trzypokojowego na dwa mniejsze kosztuje bowiem w dużym mieście ponad 130 tys. zł, jeżeli chcemy pozostać blisko miejsca, w którym od lat żyjemy, w swojej (dobrej, chociaż nie elitarnej) dzielnicy. Rozwiązaniem, które pozwoli nam ograniczyć wydatki, a zyskać na metrażu, może być przeprowadzka do tańszej dzielnicy lub zakup mieszkania o niższym standardzie. Takie działanie może dać rodzinie nawet 340 tys. zł wolnych środków. Specjaliści z Home Broker sprawdzili, jakie koszty wiązałyby się z zamianą mieszkania trzypokojowego na jedno dwupokojowe i kawalerkę. Pod uwagę wzięli ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym (rozwiązanie najprostsze, bo pozwala zrealizować przeprowadzkę w krótkim czasie – nie trzeba czekać na zakończenie ich budowy z czym łączyć się może zakup na rynku pierwotnym). 40 % dopłaty Tam, gdzie sprawdzano takie możliwości – zamiana M3 na M2 i M1 kosztowałoby ponad 136 tys. zł. Najtaniej byłoby w Trójmieście, gdzie przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego kształtuje się w granicach 435 tys. zł. Aby kupić kawalerkę należałoby posiadać około 226 tys. zł, a na M2 329 tys. zł. Dodatkowo należy też doliczyć koszty transakcyjne w wysokości blisko 17 tys. zł. Najdroższa zamiana miałaby oczywiście miejsce w Warszawie, gdzie poziom cen jest relatywnie najwyższy. Wyniósłby on średnio 183 tys. zł. Przeciętna cena ofertowa mieszkania trzypokojowego opiewa w stolicy na 658 tys. zł. Aby kupić kawalerkę należałoby posiadać około 338 tys. zł, a na M2 479 tys. zł. Dodatkowo należy też doliczyć koszty transakcyjne blisko 23 tys. zł. Większe dwa plus jeden Dopłaty do zamiany wynikają z faktu, że cena metra kwadratowego małego mieszkania jest wyższa niż dużego lokalu, ale i łączna powierzchnia M1 i M2 jest większa niż w przypadku M3. W czterech badanych miastach kawalerka ma powierzchnię przeszło 35 m kw., w przypadku lokali dwupokojowych jest to 50 m kw. Przeciętne M3 ma niecałe 70 m kw., a więc ponad 15 m kw. mniej niż suma powierzchni M1 i M2. Dwie kawalerki za trzy pokoje Można też zamienić mieszkanie trzypokojowe na dwie kawalerki. W takim wypadku w Warszawie, Trójmieście i Poznaniu przeciętna dopłata nie przekroczyłaby znacznie 30 tys. zł. Większym budżetem musieliby dysponować mieszkańcy Krakowa i Wrocławia, gdzie odpowiednio taka operacja kosztowałaby 54 i 71 tys. zł już po uwzględnieniu kosztów transakcyjnych. Dopłaty do wartości mieszkań (w przypadku tzw. zamian klasycznych) są w podobnych do opisanego przypadkach na poziomie 20-30 tys. zł. To środki, które rodzina już zgromadziła lub może je łatwo uzyskać np. sprzedając samochód, pożyczając od rodziny, ewentualnie biorąc kredyt gotówkowy, który z kolei jest bardzo łatwo zdobyć. Lepiej nie liczyć na hipoteczny… Zamień standard na metry Aby ograniczyć koszty zamiany M3 na M1 i M2 rozwiązaniem może okazać się przeprowadzka do tańszej dzielnicy. Gdy już znajdziemy odpowiednią ofertę, musimy pamiętać, że transakcje zamiany nieruchomości należą do dość trudnych. Dlatego, że trzeba uzgodnić wiele szczegółów. Największym problemem jest ustalenia przez obie strony ceny mieszkań – To dla zamieniających się stron jest najtrudniejszą barierą do pokonania – dodaje Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse&Partnerzy, która już niebawem ma zamiar powrócić do szeroko lansowanego dwa-trzy lata temu projektu pomorskiego członu połączonej w ubiegłym roku firmy. Warto więc przypomnieć, że trójmiejska agencja Partnerzy Nieruchomości rozwijała wówczas program zamiany nie tylko dwóch mieszkań na jedno, ale również zamiany większych na mniejsze. Udało im się zbudować unikatowy system komputerowy, który pozwala na weryfikację w ciągu kilku sekund tysięcy nieruchomości pod względem konkretnej zamiany. Dzisiaj wchodząc na stronę internetową firmy, wprowadzając dane nieruchomości, które posiadamy (parametry) w ciągu 5 sekund uzyskamy wynik opisujący nieruchomości, których właściciele są chętni na nasze mieszkania i które spełniają również nasze kryteria. – Chcemy rozwinąć i spopularyzować tą usługę, bo pyta się o możliwość zamiany coraz więcej osób – dodaje Jańczuk. – Nie są to transakcje łatwe – Marcin Żurawski z gdańskiego biura firmy Metrohouse&Partnerzy stawia na realistyczną ocenę rzeczywistości. – Problemem jest ustalenie wartości zamienianych nieruchomości, a to wymaga cierpliwości i czasu. Z reguły osoba, która ma większe mieszkanie liczy na dużą dopłatę, a ten kto ma mniejszy metraż przekonuje, że różnicę tę niwelują inne zalety jego nieruchomości. Gdy uda się osiągnąć porozumienie w tej sprawie – reszta idzie jak z płatka… W przypadku zamiany nie jest aż tak istotna zmiana cen nieruchomości – spadek lub wzrost. Zamieniany nieruchomości z reguły równomiernie zyskują lub tracą na wartości, dlatego uczestnicy takich transakcji są często skłonni cierpliwie poczekać na consensus. Stare na nowe Jeszcze korzystniej jest zamienić stare (a raczej używane) mieszkanie w dobrej dzielnicy na nowe i mniejsze w dzielnicach peryferyjnych, które są znacznie tańsze. Jednak w tym przypadku jest jeden problem – trzeba gdzieś przemieszkać kilka tygodni lub nawet kilka miesięcy. Czasami jednak, ze względu na różnicę cen, warto na taki okres czasu wynająć mieszkanie! Dodatkowe koszty transakcji Kupując nieruchomość na rynku wtórnym trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami takimi jak: 1) podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. wartości kupowanej nieruchomości), 2) taksa notarialna (wysokość zależna od wartości nieruchomości np. 1931,1zł przy mieszkaniu za 200 tys. zł, i 2915,1 przy lokalu dwukrotnie droższym), 3) wypisy z aktu notarialnego (dla jednej nieruchomości 5 sztuk po 10 stron to koszt rzędu 369 zł), 4) wpisy właścicieli do ksiąg wieczystych nowych lokali (200zł za sztukę). Dodatkowo kupując nieruchomość na rynku wtórnym trzeba się najczęściej liczyć jeszcze z kosztami pośrednictwa. Wynoszą one z reguły od 2 do 3 proc. ceny kupowanej nieruchomości